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连平:优化住房金融服务 促进民生消费发展

我要评论来源:冷水江新闻网 2020/2/12 15:51:22 

  今年以来,房地产市场发生了较大变化,供求关系相对去年出现了逆转,房屋库存高企与需求释放不足现象并存。日前,人民银行、银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(简称《通知》),旨在通过加强金融服务对房地产行业的支持,达到惠民生和促消费的目的。

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  助推惠民生和促消费

  当前住房需求不足并非潜在需求大幅下降,而是市场在观望,同时也是政策约束所致。近年来,为抑制房价过度上涨,决策层推出了一系列控制需求的举措。今年初,个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题,也在一定程度上制约了需求释放,而改善型住房需求受到政策抑制则更为明显。一方面,国家规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款,同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面,“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房,“新房置换旧房”的改善型需求易被误伤。改善型需求即使有较强的入市意愿,也囿于政策和预算限制难以释放。《通知》对个人住房贷款在利率、审核时间等方面的现行政策提出了调整要求,支持居民家庭合理住房贷款需求尤其是自住需求,对于改善民生具有积极意义。

  《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确鼓励和支持消费发展。2013年我国人均GDP约为6767美元,其中占比最大的消费支出为住房消费。我国居民住房消费观念使得这一格局在较长期内不会改变,未来刚需入市潜力依然不小。随着收入提升和消费升级,改善型住房需求将为消费增长提供持续不断的动力。《通知》通过加强居民购房的金融支持,满足普通家庭的购房需要,有利于前期受政策抑制的需求陆续释放,对于促进消费有较好推动作用,符合十八届三中全会以来“调结构”和“促消费”的大方向。

  五举措提升住房金融服务水平

  《通知》对金融支持房地产提出了多项具体措施,主要涉及以下五点内容。

  一是松口径。《通知》明确,拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的,就可以按照首套房标准申请贷款。此项“贷清不认房”新政超乎市场预期。此前近4年时间里,居民家庭首套房认定执行“认房又认贷”标准,不符合实际市场需求情况,甚至有贷款历史而名下无房的换房需求也被认定为二套房。新政对于这种实实在在的自住型购房需求给予了较大力度支持。

  二是降成本。《通知》明确,对于家庭首套房按揭贷款,首付比例为不低于30%,利率下限为基准利率的0.7倍。首付比例与此前无变化,而强调利率七折下限则力度较大。年初贷款额度受限,银行“以价补量”,按揭贷款利率提升较多。年中多数城市房贷利率高点已过,各家银行普遍下调按揭定价,但利率大多仍以基准及上浮为主。在去年信贷环境相对宽松的阶段,房贷利率下限也多以基准利率0.85倍为主。此次对于下限七折的规定有利于促进银行房贷利率进一步走低,从而有助于降低刚需购房成本。

  三是提效率。《通知》明确要求银行缩短个人住房贷款审核时间。去年底和今年初,银行业对个人房贷审批和放款速度较慢的问题突出。究其原因,一是年底和年初企业机构客户贷款需求较大,银行需要及时加以满足;二是银行业务流程尚存在一系列不合理环节。二季度后市场总体资金环境相对宽松,信贷资源已不是问题。当下,需要银行合理简化流程,提高审批效率。《通知》强调缩短审核时间,旨在敦促银行减少停贷、拖贷、压贷的情况发生,推动合理住房贷款需求加快得以落实。

  四是推创新。《通知》鼓励通过发行住房抵押贷款支持证券的方式,增强金融机构个人住房贷款的投放能力。我国住房抵押贷款支持证券还处在起步阶段,2005年开始资产证券化业务试点,2007年因美国次贷危机爆发而暂停发售,在今年7月又重新推出。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新,可以盘活银行存量信贷资产,有助于加大银行个人房贷支持能力,扩大房贷投放额度。

  五是控风险。《通知》要求将保障房贷款期限上限从15年延长至25年,表明对保障性安居工程的金融支持力度明显加大。保障房建设具有前期投入大、投资回收周期长、利润相对较低的特点,这也是导致其面临资金缺口难题的重要原因。延长保障房贷款期限对银行的贷款风险管控能力提出了更高要求,银行在履行社会责任的同时,需具备更好的项目营运和资金管理能力。

  三项任务亟待完善

  为更好地加强金融服务对房地产行业的支持,以达到惠民生和促消费的目的,提出如下政策建议。

  一是落实个人住房贷款支持政策。建议央行和银监会指导商业银行对关乎民生消费的个人住房贷款持续加以支持。银行应统筹安排,优先保障个人房贷业务规模,调整组织架构,精简贷款审批流程,提高放款效率。

  二是指导市场合理确定房贷利率。建议中国银行(行情,问诊)业协会主导开展个人住房贷款业务定价指引和协调,在支持民生消费的同时,兼顾银行运营的商业可持续性。房贷利率调整下限的确定应充分考虑银行的利差状况、营业成本和风险成本,使银行具有持续支持个人住房贷款的积极性。

  三是加大保障房贷款风险管理。建议监管当局针对保障性安居工程项目投资大、回收期长的特征,指导银行有效控制资金运行,与借款人签订账户监管协议;掌控关键资金节点,做到资金内部流转,最大限度地封闭运行;强化风险预警机制,切实防范保障房信贷风险。

杨红旭:“央四条”力度缘何超预期||###||###||###

  杨红旭:“央四条”力度缘何超预期

  9月30日下午,央行和银监会突然出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,共计四条内容,业内将其简称为“央四条”,其重点内容是放松个人房贷,对拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策,“非限购”城市放开三套房贷,放松外地人贷款限制。

  9月下旬以来,关于房贷松绑的消息满天飞。而“央四条”内容落地,却颇让人有些意外,放松力度比预期更大。比如,之前的消息以及少数城市新政中提出,购房人偿清购房贷款后再申请房贷时按照首套房认定,结果“央四条”针对二套普通房的支持力度更大,可以在已有一套房结清购房贷款的前提下,二套也可执行首套房贷,三套及以上重新可以放贷也超出预期。“央四条”还鼓励发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、专项金融债券等多种措施,筹集资金用于放贷,这等于是新设一个资金池子,以利益引导银行放贷。

  “央四条”力度超出很多业内人士的预期,在一定程度上,探究“央四条”出台的背景与逻辑,比理解“央四条”的内容更有价值,必须明白四个因素:市场背景、政策方针、救市节奏、银行立场。

  首先,关于市场背景。当前我国房地产市场持续降温,几乎所有指标都在下滑。比如,前三季度全国商品房成交量、开发企业购地面积、房屋新开工面积皆同比下跌。此外,全国70城房价指数从5月开始出现连续环比下跌,下跌城市数量明显超过2008年四季度和2011年四季度(同样是两轮楼市低迷时期)。

  今年9月底之前的房贷政策,基本上延续2010年以来的多轮调控升级之后的紧缩状态,这种政策当初的功用是为了抑制市场过热、房价过快上涨。而当前房市低迷、房价下跌,当然需要政策放松。另外,诸多房地产指标齐头下滑,致使房地产行业拖经济后腿,尤其是全国房地产开发投资增速连续数月低于固定资产投资增速。房地产这个事实上的支柱产业,已经成为经济稳增长的“绊脚石”。从稳增长的短期角度分析,决策层也不愿看到房地产深度低迷,严重影响经济稳定。所以,放松调控、松绑房贷符合逻辑。

  其次,关于政策方针。近几年,中央调控房地产时,经常强调“实行差异化的税收和信贷政策”。2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中提到:健全房地产市场调控长效机制,实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。这就意味着,未来相当长的时间内(规划至2020年),压投资投机与保自住,是中央在房地产调控方面的指导方针。

  所以,只要是合理的自住需求,国家政策都应支持。首套房、普通住房,更是支持的重点,这属于“惠民生”的范畴,所以政策支持的力度即便大些,相关部门至少不会犯方向性错误,也不会动辄被舆论指责。就当前形势而言,放松房贷是政策导向。

  再次,关于救市节奏。客观上,经济低迷需要刺激,楼市衰退需要救助,这些都属于经济与房地产周期性波动中,政策应对的合理动作。但在当前特殊的社会舆论环境中,对经济实行刺激变得谨小慎微。本轮房地产“救市”,远比2008年下半年和2009年复杂。笔者认为或正在经历“三步走”。

  第一步,市一级政府救市。今年6月份,以呼和浩特市公开发文取消限购为标志性事件,多数限购城市已经全面废除限购,并同时出台了其他救市措施。第二步,省一级政府救市。今年8月8日,以福建省出台“闽八条”为标志性事件,省级政府开始出手救市,其后湘五条、鄂六条等陆续出台,当前省级救市正在快速蔓延中。第三步,中央部委出台政策。9月下旬,央行官员已明确发出将出台房地产信贷政策的信号,“央四条”的出台顺理成章。当然,需要明白一点,在经济转型的背景下,中央确实不可能像2009年那样强力刺激楼市,但“微刺激”难以避免。假如“央四条”仍没有效稳住楼市下滑的势头,接下去还可能有税收方面的放松政策。

  当然,放松房贷远比放松限购复杂和困难。限购只与政府有关,但限贷更与商业银行有涉。在商言商,而且很多大银行已经上市,商业银行必然会考虑商业利益。当前五年期以上贷款基准利率为6.55%,打七折为4.59%,打八五折为5.57%,与很多理财产品相近或更低,银行并不情愿做这类微利贷款甚至赔钱买卖。因此,银行会在首付比例方面遵守政策要求,但在利率方面却不会“流道德的血液”。

  事实上,今年5、6月份央行和银监会与银行进行座谈、表态、窗口指导后,商业银行放贷行为并无显著改变,只是审批速度加快,少数银行小幅调整利率,但离中央要求存在距离,离百姓期望更远。值得关注的是,当前很多行业萧条、风险较大,银行在有钱没有更好地方投放的情况下,也会示好央行、银监会、地方政府,在房贷发放方面有所推进。

  “央四条”提出,“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”这条措施的目的,其实就是针对商业银行的“胡萝卜”政策,其性质类似之前定向降准,创造条件允许商业银行额外筹集资金,以这些低成本资金支持个人房贷。这一方面没有占用商业银行原来的信贷指标,另一方面资金成本降低,从而增加了首套房贷款利率打折的操作空间。在审批和管理商业银行筹资的过程中,预计央行和银监会将会设定条件。预计未来几个月,个人房贷在执行层面将会切实松绑,首套贷的利率优惠幅度也将有所增加。


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